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房价越调控越上涨？
这样的情况，在韩国得到了完美复制。 刚刚，韩国人民抢房又上冲上了热搜，这是今年第三次。 据央视财经报道，位于韩国京畿道的果川市，一个公寓盘推出了1000多套房子，结果竟吸引来了47万人抢购，平均竞争比例约500：1，热门户型最高竞争比例甚至达到1800：1。 大林算了下，能成功上车的几率为0.056%，约等于0。
之所以如此疯狂，不是因为这个楼盘有多香，而是韩国民众担心房价过快上涨，引发的恐慌心理导致他们一拥而上。 这和我们国内抢房有点类似，但又不尽相同。 韩国房价大涨近60%
2019年，在一项针对年轻人买房的调查报告中显示，94.8%的韩国年轻人都认为自己需要买房。然而由于房价太高，很多人需要依靠父母的资助才能买房上车。如果家里兄弟过多，那往往就只能自己租房住。 数据显示，韩国年轻人计划买第一套房的平均年龄为36.8岁。 在买房这个问题上，中韩两国年轻人颇为一致，都被买房折磨得够呛。
而在国内，成都、西安、南京、武汉等城市上演万人抢房，部分原因是刚需担心房价越来越贵，更重要的原因，是新房限价与二手房形成了利润差，很多人为套利而疯狂抢购。 无论哪种情况，带来的结果是一样的，楼市过热。 过去三年，首尔的房子高昂着头颅， 房价累计上涨了60%。
首尔房价（单位：人民币） 伴随房价暴涨，韩国家庭负债规模再创新高。 根据韩国央行19日公布的数据,二季度韩国家庭负债总额高达1637.3万亿韩元,约合人民币9.5万亿元。
图：截至2019年韩国家庭负债总量与GDP的比率 越调控越涨，韩国房价陷入畸形 —FINSIGHT—
在韩国，抢房热潮已经持续很长一段时间了。 和国内城市一样，韩国也特别喜欢出台调控政策。资料显示，韩国首尔过去三年累计颁布了 23项房产新政调控房价。 如去年颁布的： 在首尔部分地区购买折合900万人民币以上的房产时禁止贷款，必须全款购买。另外政府还下调了9亿韩元（约合人民币540万元）以上房产的可贷款额度、再度上调多套住房持有者的房产税税率等。 再比如不久前韩国提出： 多套房持有者将最高被课以6%的综合房产税，购置税率也最高上调至12%。另外，若多套房持有者在调控区域交易，那么在转让税现行税率基础上加征10个百分点，两套房持有者的税率为20%，三套房持有者为30%。
以上任何一条，都比我们的调控力度要强，但是如此强力度的调控，依然没有挡住韩国人的买房决心，仅在今年7月份，韩国房产成交量就达到了14.1万套，较去年同期大幅上涨110%。 万人抢房场面不断上演，房价不断上涨。
与之形成鲜明对比的是，7月份韩国的新生儿数量为2.31万人，创下了新生儿出生数连续52个月持续减少的纪录。 虽然出生率持续走低，但处在风口浪尖的韩国房价涨势凶猛，这次47万人抢购1000多套公寓，对人口只有5200万的韩国来说，相当于 全国9%的人都参与到了这次抢房中。 毫不夸张地说，韩国这个抢房热度，国内没有城市能与之抗衡。
疫情冲击下，大水漫灌 —FINSIGHT—
事实上，今年以来房价上涨的不仅仅是韩国。
新冠疫情以来，全球特别是发达国家货币史无前例大放水，多国利率下降至历史最低水平，各国股票、房产、黄金等多种资产价格普遍上涨。 根据Refinitiv数据，二季度，包括纽约、洛杉矶、伦敦、东京、首尔、多伦多、新加坡、香港、北京和上海等全球10大都市房价指数连续两个季度“逆势”上行。
今年前三季度，国内热门城市：深圳、上海、北京等地的房价也出现逆势上涨。 如果只是简单认为韩国房价上涨，是因为疫情打击经济，韩国央行放水，水流入房地产导致，只能给个及格分。
韩国房价怪圈背后的真实原因 —FINSIGHT—
在查阅了韩国房地产的调查报告以及文献后，大林发现真实原因是韩国市场多个层面供需失衡引发，疫情只是导火索。 总结而言，有以下5点：
1、资源向首尔集中，供需严重不平衡
韩国呈现出了发达大城市化的特点，韩国几乎所有的资源全部向其首都首尔地区集中。 目前，韩国的总人口为5170万，首尔市的总人口已经超过了2500万人，约占全国总人口的一半，首尔市的GDP是7700亿美元，也占了全国GDP的一半，可以说，首尔市集中了韩国一半的人口和经济。 也正是因为这样的原因，韩国的人才、经济发展、工作岗位也大都集中在首尔，无论国家如何出台新政，试图宏观调控房屋价格，都没起到什么大的作用，人们对于房屋的需求依然是有增无减。
2、独特的楼市结构
韩国首尔60%的家庭都是租户，虽然这在全球主要中心城市中还算是“正常”，但是由于韩国独特的租约结构，这些租户家庭大多数都拥有购买住房的实力。 且韩国特别流行“传贳”，“传贳”是韩国特有的租房体系。不同于每月交房租的方式，在传贳房的合同期内，租客需要一次性向房东支付一大笔保证金。
首尔 / 图：来源于PIXABAY
房东会用保证金进行投资，合同期结束后全额退还。拿到高额押金的房主可以不断层层加杠杆，控制大量住房——2亿韩元付20%的首付，买了10亿韩元的房子，然后租出去可以收进来8亿韩元的押金，然后这8亿韩元再去付首付，造成恶性循环。
3、货币超发，热钱流入房地产
今年因为疫情等，韩国上半年GDP同比下降0.7%，经济运行总体不及上年同期。 由于经济的快速萎缩，实际上又导致了房地产成为了韩国经济重要的支柱力量，于是就出现了恐慌性购房。
4、外来买家占比多，投资严重
由于韩国本身是一个半岛国家，所以韩国实际上是一个外来人口较多的国家，这些年来在韩国购房的外国人达到了两三万人，并且购置了两三万套房产。 在这样的情况下，外国人购房越来越多，再加上购房相当长的程度都是空置，实际上进一步导致了韩国国内的炒房热潮的增长。 虽然韩国政府推出了空置税，但是实际上这种空置税，并没有真正遏制房价的上涨，反而因为房价涨的比控制税高很多，外国的炒房团还是在韩国不断炒房。
5、调控畸形，越调控越涨
如今韩国市场是调控后的畸形市场，当房地产市场出现房价暴涨的时候，韩国政府进行调控，包括：划定了投机过热区域的范围、强化了居住条件的限制、降低了房地产抵押贷款的比例等。 实际上最终的结果就是导致韩国很多普通人买房越来越困难，但买房需求并没有被满足。 而在限购区域周边，反而出现了公寓价格暴涨的现象。
这实际上是一种房地产的挤出效应，而在这样的情况下，韩国政府又推出了房产税政策，这些政策又进一步推高了房价，所以我们看到这实际上是一个房地产调控失效之后，所引发的房价畸形快速上涨现象。
背后逻辑引发的思考 —FINSIGHT—
在研究完韩国楼市之后，大林突然理解了，今年年中我们为何突然放缓降息，停止下调LPR利率，以及对各城市加急出台了一系列调控措施，甚至只要出现房价暴涨的城市，就下令紧急约谈。 当初认为没必要，现在细品，这些措施都是在前瞻性抑制房价炒作。疫情之后，美国、韩国、澳大利亚等多个国家均出现了房价的报复性上涨。如果中国再来一轮大涨，后果难以想象。
图：来源于PIXABAY
当然通过韩国楼市，我们发现：一个健康稳定的房价需要多方面的努力，包括合理的城镇化策略、对炒房客的打击、对资本巨头的压制和反垄断等。 在这些方面，国内政策显然全局性更大，例如今年再三提出“脱钩房地产经济”，断了地方和开发商穿一条裤衩的念想。
多数城市提高了购房者二套房首付杠杆，而且据银行消息称，明年还要对多套房持有者进行限制房贷额度。破釜沉舟式的坚持“房住不炒”，对投机客围追堵截。
其次加速多个一二线为首的城市群建设，打通城市户籍壁垒，实现人口在“城市-城市”之间充分流动，以此分担核心城市房价上涨的压力，从近两年北、上、广人口负流入，成渝、苏杭、中原城市群崛起可以见得。 最后，对开发商下发“三道红线”监管红令，这意味着当年通过杠杆撬动房地产暴利的时代彻底远去，并且当下还对类似蚂蚁集团这样的互联网巨头进行打压，以此给民众创造多元化的投资空间和机会。 细一思考，仿佛一切都是一盘精妙的棋。
当然，这并不是拍马屁我们做得有多好，而是在经历过几次房价大潮之后，我国楼市这艘巨航终于找到了自己的方向。 可以想象，我国房地产市场绝不可能再和韩国一样，出现房价暴涨、恐慌性购房这种局面。因为炒作的基因和环境，在不断被长效机制所瓦解。未来只剩下由刚需主导的理性交易市场，房价涨幅和城市发展深度关联。 真的希望这是永恒的觉悟，而不是硝烟后的宁静。
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发表于 2021-01-15 23:18
