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47万人抢购1000套房,为何韩国房价越调控越上涨?

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CDer:000290626
发表于 2021-01-15 23:18 | 显示全部楼层 |阅读模式

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https://www.sohu.com/a/432386299_100064460

房价越调控越上涨?

这样的情况,在韩国得到了完美复制。
刚刚,韩国人民抢房又上冲上了热搜,这是今年第三次。
据央视财经报道,位于韩国京畿道的果川市,一个公寓盘推出了1000多套房子,结果竟吸引来了47万人抢购,平均竞争比例约500:1,热门户型最高竞争比例甚至达到1800:1。
大林算了下,能成功上车的几率为0.056%,约等于0。

之所以如此疯狂,不是因为这个楼盘有多香,而是韩国民众担心房价过快上涨,引发的恐慌心理导致他们一拥而上。
这和我们国内抢房有点类似,但又不尽相同。
韩国房价大涨近60%

2019年,在一项针对年轻人买房的调查报告中显示,94.8%的韩国年轻人都认为自己需要买房。然而由于房价太高,很多人需要依靠父母的资助才能买房上车。如果家里兄弟过多,那往往就只能自己租房住。
数据显示,韩国年轻人计划买第一套房的平均年龄为36.8岁。
在买房这个问题上,中韩两国年轻人颇为一致,都被买房折磨得够呛。

而在国内,成都、西安、南京、武汉等城市上演万人抢房,部分原因是刚需担心房价越来越贵,更重要的原因,是新房限价与二手房形成了利润差,很多人为套利而疯狂抢购。
无论哪种情况,带来的结果是一样的,楼市过热。
过去三年,首尔的房子高昂着头颅, 房价累计上涨了60%



首尔房价(单位:人民币)
伴随房价暴涨,韩国家庭负债规模再创新高。
根据韩国央行19日公布的数据,二季度韩国家庭负债总额高达1637.3万亿韩元,约合人民币9.5万亿元。


图:截至2019年韩国家庭负债总量与GDP的比率
越调控越涨,韩国房价陷入畸形
—FINSIGHT—

在韩国,抢房热潮已经持续很长一段时间了。
和国内城市一样,韩国也特别喜欢出台调控政策。资料显示,韩国首尔过去三年累计颁布了 23项房产新政调控房价。
如去年颁布的:
  
在首尔部分地区购买折合900万人民币以上的房产时禁止贷款,必须全款购买。另外政府还下调了9亿韩元(约合人民币540万元)以上房产的可贷款额度、再度上调多套住房持有者的房产税税率等。
再比如不久前韩国提出:
  
多套房持有者将最高被课以6%的综合房产税,购置税率也最高上调至12%。另外,若多套房持有者在调控区域交易,那么在转让税现行税率基础上加征10个百分点,两套房持有者的税率为20%,三套房持有者为30%。


以上任何一条,都比我们的调控力度要强,但是如此强力度的调控,依然没有挡住韩国人的买房决心,仅在今年7月份,韩国房产成交量就达到了14.1万套,较去年同期大幅上涨110%。
万人抢房场面不断上演,房价不断上涨。

与之形成鲜明对比的是,7月份韩国的新生儿数量为2.31万人,创下了新生儿出生数连续52个月持续减少的纪录。
虽然出生率持续走低,但处在风口浪尖的韩国房价涨势凶猛,这次47万人抢购1000多套公寓,对人口只有5200万的韩国来说,相当于 全国9%的人都参与到了这次抢房中。
毫不夸张地说,韩国这个抢房热度,国内没有城市能与之抗衡。

疫情冲击下,大水漫灌
—FINSIGHT—

事实上,今年以来房价上涨的不仅仅是韩国。

新冠疫情以来,全球特别是发达国家货币史无前例大放水,多国利率下降至历史最低水平,各国股票、房产、黄金等多种资产价格普遍上涨。
根据Refinitiv数据,二季度,包括纽约、洛杉矶、伦敦、东京、首尔、多伦多、新加坡、香港、北京和上海等全球10大都市房价指数连续两个季度“逆势”上行。


今年前三季度,国内热门城市:深圳、上海、北京等地的房价也出现逆势上涨。
如果只是简单认为韩国房价上涨,是因为疫情打击经济,韩国央行放水,水流入房地产导致,只能给个及格分。

韩国房价怪圈背后的真实原因
—FINSIGHT—

在查阅了韩国房地产的调查报告以及文献后,大林发现真实原因是韩国市场多个层面供需失衡引发,疫情只是导火索。
总结而言,有以下5点:

1、资源向首尔集中,供需严重不平衡

韩国呈现出了发达大城市化的特点,韩国几乎所有的资源全部向其首都首尔地区集中。
目前,韩国的总人口为5170万,首尔市的总人口已经超过了2500万人,约占全国总人口的一半,首尔市的GDP是7700亿美元,也占了全国GDP的一半,可以说,首尔市集中了韩国一半的人口和经济。
也正是因为这样的原因,韩国的人才、经济发展、工作岗位也大都集中在首尔,无论国家如何出台新政,试图宏观调控房屋价格,都没起到什么大的作用,人们对于房屋的需求依然是有增无减。

2、独特的楼市结构

韩国首尔60%的家庭都是租户,虽然这在全球主要中心城市中还算是“正常”,但是由于韩国独特的租约结构,这些租户家庭大多数都拥有购买住房的实力。
且韩国特别流行“传贳”,“传贳”是韩国特有的租房体系。不同于每月交房租的方式,在传贳房的合同期内,租客需要一次性向房东支付一大笔保证金。

首尔 / 图:来源于PIXABAY

房东会用保证金进行投资,合同期结束后全额退还。拿到高额押金的房主可以不断层层加杠杆,控制大量住房——2亿韩元付20%的首付,买了10亿韩元的房子,然后租出去可以收进来8亿韩元的押金,然后这8亿韩元再去付首付,造成恶性循环。

3、货币超发,热钱流入房地产

今年因为疫情等,韩国上半年GDP同比下降0.7%,经济运行总体不及上年同期。
由于经济的快速萎缩,实际上又导致了房地产成为了韩国经济重要的支柱力量,于是就出现了恐慌性购房。

4、外来买家占比多,投资严重

由于韩国本身是一个半岛国家,所以韩国实际上是一个外来人口较多的国家,这些年来在韩国购房的外国人达到了两三万人,并且购置了两三万套房产。
在这样的情况下,外国人购房越来越多,再加上购房相当长的程度都是空置,实际上进一步导致了韩国国内的炒房热潮的增长。
虽然韩国政府推出了空置税,但是实际上这种空置税,并没有真正遏制房价的上涨,反而因为房价涨的比控制税高很多,外国的炒房团还是在韩国不断炒房。

5、调控畸形,越调控越涨

如今韩国市场是调控后的畸形市场,当房地产市场出现房价暴涨的时候,韩国政府进行调控,包括:划定了投机过热区域的范围、强化了居住条件的限制、降低了房地产抵押贷款的比例等。
实际上最终的结果就是导致韩国很多普通人买房越来越困难,但买房需求并没有被满足。
而在限购区域周边,反而出现了公寓价格暴涨的现象。

这实际上是一种房地产的挤出效应,而在这样的情况下,韩国政府又推出了房产税政策,这些政策又进一步推高了房价,所以我们看到这实际上是一个房地产调控失效之后,所引发的房价畸形快速上涨现象。

背后逻辑引发的思考
—FINSIGHT—

在研究完韩国楼市之后,大林突然理解了,今年年中我们为何突然放缓降息,停止下调LPR利率,以及对各城市加急出台了一系列调控措施,甚至只要出现房价暴涨的城市,就下令紧急约谈。
当初认为没必要,现在细品,这些措施都是在前瞻性抑制房价炒作。疫情之后,美国、韩国、澳大利亚等多个国家均出现了房价的报复性上涨。如果中国再来一轮大涨,后果难以想象。

图:来源于PIXABAY


当然通过韩国楼市,我们发现:一个健康稳定的房价需要多方面的努力,包括合理的城镇化策略、对炒房客的打击、对资本巨头的压制和反垄断等。
在这些方面,国内政策显然全局性更大,例如今年再三提出“脱钩房地产经济”,断了地方和开发商穿一条裤衩的念想。

多数城市提高了购房者二套房首付杠杆,而且据银行消息称,明年还要对多套房持有者进行限制房贷额度。破釜沉舟式的坚持“房住不炒”,对投机客围追堵截。

其次加速多个一二线为首的城市群建设,打通城市户籍壁垒,实现人口在“城市-城市”之间充分流动,以此分担核心城市房价上涨的压力,从近两年北、上、广人口负流入,成渝、苏杭、中原城市群崛起可以见得。
最后,对开发商下发“三道红线”监管红令,这意味着当年通过杠杆撬动房地产暴利的时代彻底远去,并且当下还对类似蚂蚁集团这样的互联网巨头进行打压,以此给民众创造多元化的投资空间和机会。
细一思考,仿佛一切都是一盘精妙的棋。

当然,这并不是拍马屁我们做得有多好,而是在经历过几次房价大潮之后,我国楼市这艘巨航终于找到了自己的方向。
可以想象,我国房地产市场绝不可能再和韩国一样,出现房价暴涨、恐慌性购房这种局面。因为炒作的基因和环境,在不断被长效机制所瓦解。未来只剩下由刚需主导的理性交易市场,房价涨幅和城市发展深度关联。
真的希望这是永恒的觉悟,而不是硝烟后的宁静。

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CDer:000422827
发表于 2021-01-16 02:21 超大游击队员 | 显示全部楼层
因为放水太多,货币不断贬值!
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CDer:000418949
发表于 2021-01-16 16:58 超大游击队员 | 显示全部楼层
成也纸票败也纸票!
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CDer:000241062
发表于 2021-01-16 17:35 超大游击队员 | 显示全部楼层
相对于汉城的人均收入,房屋均价比上海北京还实在些
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CDer:000879232
发表于 2021-01-16 18:19 超大游击队员 | 显示全部楼层
lgyjcx 发表于 2021-01-16 17:35
相对于汉城的人均收入,房屋均价比上海北京还实在些

国内的房子一般有20%左右的公摊,新房一般是期房预售,从交钱到交房还得等两、三年甚至更久,资金成本大概10%,不知道韩国有没有这些套路?
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CDer:000990067
发表于 2021-01-16 19:12 超大游击队员 | 显示全部楼层
bmw630 发表于 2021-01-16 18:19
国内的房子一般有20%左右的公摊,新房一般是期房预售,从交钱到交房还得等两、三年甚至更久,资金成本大 ...

每个地块还有押到当地不动产的几十套房子,这个是建好后放出来的,价格也是预售价
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CDer:000922137
发表于 2021-01-16 20:39 | 显示全部楼层
首尔房价是真的低
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CDer:000361070
发表于 2021-01-16 21:07 超大游击队员 | 显示全部楼层
bmw630 发表于 2021-01-16 18:19
国内的房子一般有20%左右的公摊,新房一般是期房预售,从交钱到交房还得等两、三年甚至更久,资金成本大 ...

这些都没有,新房都是精装修,拿包直接入住,但也有很多奇特的做法。

最奇怪的是买新房要评积分,就像北京落户积分那种,但地段不好的汉城或者地方城市也有卖不动的房子。
还基本不允许旧房区改造以及变更国有土地/耕地/山地的用途,特别是左派政府。

就算这样,汉城自主住房比例60~70%,北京98%(北京户口)。
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CDer:001088563
发表于 2021-01-16 21:20 超大游击队员 | 显示全部楼层
这次47万人抢购1000多套公寓,对人口只有5200万的韩国来说,相当于 全国9%的人都参与到了这次抢房中。
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CDer:001088563
发表于 2021-01-16 21:21 超大游击队员 | 显示全部楼层
这个数学恐怕是体育老师教的吧
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CDer:000361070
发表于 2021-01-17 10:51 超大游击队员 | 显示全部楼层
本帖最后由 东城二混子 于 2021-01-17 10:53 编辑
嗡嗡嗡76 发表于 2021-01-16 21:20
这次47万人抢购1000多套公寓,对人口只有5200万的韩国来说,相当于 全国9%的人都参与到了这次抢房中。


编辑掉,47万个家庭也不到9%。
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CDer:001166596
发表于 2021-01-17 11:56 | 显示全部楼层
为何?鬼知道。
这种事情问谁都别问中国人。自己都整不明白的事情。
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CDer:000851469
发表于 2021-01-17 11:59 超大游击队员 | 显示全部楼层
公摊和预售制到底是谁发明的?
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CDer:000754506
发表于 2021-01-17 13:00 | 显示全部楼层

RE: 47万人抢购1000套房,为何韩国房价越调控越上涨?

gwgzok 发表于 2021-01-17 11:59
公摊和预售制到底是谁发明的?

我记得是香港的霍英东最早玩的,后来给发扬光大了,国内好的不学(比如新加坡的廉价房),就学这些歪门邪道。
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