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兆隆资本是如何看好纽约地产投资项目的?

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发表于 2019-8-16 18:04 | 显示全部楼层 |阅读模式

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  本文为截取的兆隆资本关于美国纽约地产投资的一则分析报道,一起来看下~

  美国中央银行12个分支机构之一的St Louis联邦储备银行,对纽约市的产权公寓(Condo)价格指数进行动态踉踪,并作为美国联邦储备局经济数据( FRED )之一进行公布。

  FRED设定2000年1月份的纽约市产权公寓价格指数为100, 1995年1月份相当于75, 而2019年初上升到了280左右。也就是说,从2000年初到2019年初,该指数由100上升到280 ,上升了180点,年均上升9.5%左右。

  在这期间,美国经历了两次经济危机,第一次对纽约房价几乎没有影响,2008年的短暂回调在其后几年得以恢复,并进一步大幅上涨。值得注意的是,这个数据包括了纽约市的五个区,五个区的地产增长速度并不是平均的,实际上曼哈顿及其周边地区(即皇后区 和布鲁克林区与曼哈顿相邻的部分)的增长速度,远超五个区中的其他相对落后部分。

  虽然纽约市产权公寓的长期稳定增值已经很令人满意,但当研究人员将曼哈顿的土地价格增长曲线与曼哈顿的产权公寓价格增长曲线相对比时,可以发现土地的价值增长更加令人印象深刻。设定1994 年的价格指数为100 , 到2014年,产权公寓的价格指数上升到约350 , 20年间增长了约250%, 而土地价格指数则上升到了约2000 , 20年间增长了1900%。土地价格相对于公寓价格的倍数增长,来源于土地的容积率,纽约土地的容积率从2 倍到在个别地段超过10倍。

  2008年的经济危机中,土地价格指数有个短暂回调再上升的过程,但到2014年时,已经超过了经济危机前的水平。在2014年以后,纽约市的土地价格继续处于上升通道中,并因为溢出效应,由曼哈顿传导到如Long Island City, Astoria, Flushing等周边地区,带动其土地价格翻倍甚至数倍上涨。

  纽约市的土地价格在历史上并非一直这么快速上涨,在之前纽约市的土地价格曾经长期稳定,而90年代后的飙升,我们认为应当归因于经济的全球化过程中,全世界的人才、商业和资金向纽约流动,造就了纽约现在的世界经济中心的地位,也推动了纽约地产价格的大幅上升。相信纽约在未来几十年仍将延续这种全球性的经济地位,纽约也仍将是人才、商业和资金的净流入地,其地产价值的增长仍将超越其他地区。

  纽约市的住宅房产,一直是中国人海外资产配置的首选之一。其实,纽约市逐渐耗尽的土地资源及其带来的土地价格快速上升和随之而来的巨大开发利润,才是实现资产长期大幅增值的最安全稳健的途径。

  兆隆资本着眼于这点,旨在带领我们优秀的投资伙伴们进入这个只属于少数人的财富领域。兆隆资本真诚期待您的加入与支持。
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